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Vorfälligkeitsentschädigung
von der Sparkasse zurückfordern

September 2021, Julian Tietze & Jobst Ehrentraut
Experten für Banken & Kapitalmarktrecht

Das Wichtigste auf einen Blick

Die Grundlage:

Wird ein Immobilienkredit vorzeitig beendet, verlangt die Sparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Ausgleich für zukünftig ausbleibende Erträge aus Zinszahlungen kostet den Kreditnehmer in der Regel mehrere Tausend Euro.

Die Vorfälligkeitsjoker-Chanche:

Wegen fehlerhafter oder unvollständiger Angaben zur Berechnung lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Fällen vermeiden oder zurückfordern.

Wichtigste Kriterien:

Die Chancen, Ihre Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder erstattet zu bekommen, sind dann besonders hoch, wenn Ihre Immobilienfinanzierung ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde.

Wenn dazu einige Ungenauigkeiten im Vertrag der Sparkasse bestehen, können Sie die Entschädigung zurückfordern.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wird ein (Immobiliar-)Darlehen vorzeitig, also vor Ende der Zinsfestschreibung durch den Darlehensnehmer gekündigt und zurückgeführt, wird oftmals eine Vorfälligkeitsentschädigung von dem darlehensgebenden Kreditinstitut verlangt.

Sofern das vertraglich vereinbarte Darlehen noch nicht ausgezahlt wurde, wird die Forderung des Kreditinstituts Nichtabnahmeentschädigung genannt.

Durch die vorzeitige Darlehensablösung (zumeist wegen Verkaufs der Immobilie) entgeht dem Kreditinstitut ein zukünftiger Zinsgewinn, welcher mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung durch den Darlehensnehmer kompensiert wird.  Die Vorfälligkeitsentschädigung ist somit ein Ausgleich für das Kreditinstitut, um nach der einseitigen Kündigung eines Darlehens durch den Darlehensnehmer vor Ende der Laufzeit einen wirtschaftlichen Nachteil vermeiden zu können.

Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden um die Höhe der jeweiligen Vorfälligkeitsentschädigung zu ermitteln, wobei bestimmte Parameter zu berücksichtigen sind. Im ersten Schritt wird der Verlust aus  den entgangenen Zinseinnahmen bei vorzeitiger Vertragsauflösung des Darlehens im Zeitraum der restlichen Zinsbindung ermittelt.

Hiervon abzuziehen sind die ersparten Verwaltungs- und Risikokosten des Kreditinstituts, welche durch einen möglichen Zahlungsausfall des Darlehensnehmers entstehen sowie ersparte Zinsen. Bei der Berechnung ist ferner zugunsten des Darlehensnehmers zu unterstellen, dass dieser bei einem hypothetischen Verlauf das Darlehen so weit wie möglich abgetragen hätte. Hierbei wäre z.B.  zu berücksichtigen:

  • Wahrnehmung von Sondertilgungsoptionen
  • Maximale Erhöhung des Tilgungssatzes
  • Sonderkündigungsrecht ab 10 Jahren nach Vollauszahlung (gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

Gemäß 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Anspruch des Kreditinstituts  auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Darlehensvertrag folgende Punkte unzureichend sind:

  • Angaben zur Laufzeit des Vertrags
  • Angaben zum Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
  • Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Häufig haben Banken und Sparkassen unzureichende Angaben bzgl. der vorstehenden Punkte gemacht oder haben die geänderte Rechtslage ab dem Jahre 2016 nicht beachtet. Nach unserer Erfahrungen sind sehr viele Darlehen betroffen, so dass die Chancen auf Vermeidung oder Rückerstattung der Vorfälligkeitsentschädigung oftmals gut sein dürften. 

Doch auch wenn alle Angaben von dem Kreditinstitut im Darlehensvertrag zutreffend erteilt worden sind, lohnt sich in jedem Fall ein Blick auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Wie oben bereits dargestellt, gibt es verschiedene Berechnungsmethoden unter Beachtung konkreter Parameter. Oftmals werden die für den Darlehensnehmer günstigen Umstände nicht berücksichtigt, so dass eine deutlich höhere Vorfälligkeitsentschädigung gefordert wird als eigentlich zu zahlen wäre.

"So hat beispielsweise einer unserer Mandanten eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 54.000,00 EUR anstatt den geforderten 73.000,00 EUR zahlen müssen, so dass unser Mandant eine Erstattung in Höhe von 19.000,00 EUR durch die Bank erhalten hat."

Abhängig von der Darlehenshöhe und der restlichen Zinsbindungsfrist können Vorfälligkeitsentschädigungen in empfindlicher Höhe entstehen. Nicht selten werden Vorfälligkeitsentschädigungen in mittleren fünfstelligen Beträgen gefordert. Somit lässt sich bereits verloren geglaubtes Geld bei Vorliegen der Voraussetzungen zurückholen.


Der sogenannte “Vorfälligkeitsjoker” stellt die Möglichkeit für den Darlehensnehmer dar, die Ansprüche des Kreditinstituts auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuweisen und eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder die Rückzahlung einer bereits gezahlten Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen.

Welche Kreditinstitute haben in ihren Verträgen unzureichende Angaben gemacht?

Unzureichende Angaben lassen sich in vielen Darlehensverträgen von Banken und Sparkassen finden. Entsprechend bestehen diverse Gerichtsurteile, welche die Angaben beispielsweise von genossenschaftlichen Banken, den Sparkassen oder der Commerzbank für unzureichend erklärt haben.

FAQ - Häufige Fragen

Gibt es Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher?

Ja, bereits mehrere Gerichte haben zugunsten der Verbraucher entschieden und festgestellt, dass die in den Darlehensvertragsunterlagen gemachten Angaben nicht ausreichend oder fehlerhaft waren.

So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Frankfurt eine weit verbreitete Klausel der Commerzbank für unverständlich erklärt. Dies hat der BGH  bestätigt.

Wie verhalten sich die betroffenen Banken und Sparkassen?

Dies ist ganz unterschiedlich. Es gibt viele Banken und Sparkassen, die außergerichtlich bereit sind, die Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise zu erstatten.

Andere Banken lehnen dagegen eine Rückzahlung ab, so dass die Forderung gerichtlich geltend gemacht werden müsste.

Kann ich mich auch direkt von einem Anwalt beraten lassen?

Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine individuelle rechtliche Beratung zur Verfügung.

Kontaktieren Sie uns zum Them Vorfälligkeitsentschädigung unter vfe@tes-partner.de

Was können betroffene Darlehensnehmer unternehmen?

Im ersten Schritt können betroffene Darlehensnehmer die Darlehensvertragsunterlagen zur kostenlosen Ersteinschätzung einreichen.

Sollte das Prüfungsergebnis positiv ausfallen, kann im zweiten Schritt die mögliche weitere Vorgehensweise geklärt werden.

Können auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen zurückgefordert werden?

Ja, sofern der Darlehensvertrag nach dem 21.03.2016 abgeschlossen und die Vorfälligkeitsentschädigung nach dem 01.01.2018 gezahlt wurde.

Welche Fehler beinhalten die Kreditverträge?

Oftmals werden unzureichende Klauseln verwendet, die die Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung falsch wiedergeben oder eine fehlerhafte Information über den Zeitraum der geschützten Zinserwartung enthalten.

Auch wird zuweilen das Verhältnis maßgeblicher Parameter bei der Berechnung des Zinsschadens nicht angegeben oder kein Hinweis auf Berücksichtigung der Sondertilgungsoption erteilt. Es gibt somit viele verschiedene Fehler, die in ihrem Darlehensvertrag enthalten sein könnten. 

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